RATGEBER · STAND 22.10.2026
Hausverwaltung: Erlaubnis, Weiterbildung, Zertifikat (2026)
Wer fremde Wohnungen oder ein Gemeinschaftseigentum verwaltet, arbeitet nicht in einem freien Beruf ohne Regeln. Das Gesetz verlangt eine Erlaubnis, regelmäßige Weiterbildung und eine Versicherung. Dazu kommt das Zertifikat, über das bei Eigentümergemeinschaften viel gesprochen wird. Hier steht, was davon wirklich vorgeschrieben ist und was du vor einem Auftrag nachfragen kannst. Eine Prüfung deines Einzelfalls ersetzt das nicht.
Wer braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO?
Die Gewerbeordnung fasst beide Tätigkeiten unter dem Begriff Wohnimmobilienverwalter zusammen. Erfasst ist, wer das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwaltet. Genauso erfasst ist, wer für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet. Beides ist gewerbsmäßig nur mit Erlaubnis der zuständigen Behörde erlaubt. Wer dir diese Verwaltung anbietet, braucht dafür nach dem Gesetz also eine Erlaubnis.
Welche Behörde zuständig ist, regelt dein Bundesland. Wende dich bei Zweifeln an das Ordnungsamt oder Gewerbeamt deiner Stadt, nicht an die Verwaltung selbst.
Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de)
Was die Behörde vor der Erlaubnis prüft
Die Erlaubnis wird versagt, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass der Antragsteller oder eine mit der Leitung beauftragte Person nicht zuverlässig ist. Sie wird auch versagt, wenn er in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Für Verwalter kommt ein dritter Punkt dazu: Ohne Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung gibt es keine Erlaubnis.
Die Mindestversicherungssumme ist in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt. Sie beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1 Million Euro für alle Fälle eines Jahres. Das ist eine Untergrenze. Ob die Versicherung zur Größe des Bestands passt, kannst du nur im Gespräch klären.
Quellen: Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Weiterbildung: 20 Stunden in drei Jahren
Wohnimmobilienverwalter müssen sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Die Pflicht gilt auch für Beschäftigte, die unmittelbar an der Verwaltung mitwirken.
Wie die Weiterbildung ablaufen darf, steht in der Makler- und Bauträgerverordnung: in Präsenz, im begleiteten Selbststudium, betriebsintern oder in anderer geeigneter Form. Die Verwaltung muss ihre Nachweise drei Jahre aufbewahren.
- Frag nach den Weiterbildungsnachweisen der letzten drei Jahre.
- Frag, wer im Haus die Weiterbildungspflicht für Mitarbeitende nachweist.
- Frag nach dem Versicherungsnachweis und der Deckungssumme.
Quellen: Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
Der Titel gilt nur für Eigentümergemeinschaften. Wer ihn führen will, legt vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung ab. Geprüft werden rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil.
Gleichgestellt sind unter anderem Personen mit Befähigung zum Richteramt und Immobilienkaufleute mit abgeschlossener Ausbildung. Die Verordnung nennt weitere Abschlüsse.
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ausnahmen gibt es, etwa bei weniger als neun Sondereigentumsrechten; weitere nennt § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG. Eine Mietverwaltung betrifft das nicht.
Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de), Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de), Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de), Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de), Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Was du nicht online klären kannst
Ob ein bestimmter Verwalter wirklich eine Erlaubnis hat und wie seine Versicherung aussieht, erfährst du nur durch Nachfrage und schriftliche Nachweise. Ein Verzeichnis kann das nicht ersetzen. Ob eine Gemeinschaft das Zertifikat verlangen kann, hängt von Größe und Beschlusslage ab. Das klärst du in der Eigentümerversammlung oder mit einer Rechtsberatung, etwa bei einer Anwältin oder einem Anwalt.
Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de)
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